La fiera cebada PRO inmobiliaria

La impune conducta que incluye desde cambios de zonificación ad hoc a la reciente promoción de la eliminación –lisa y llana– del Código de Planeamiento Urbano llevadas de la mano de la mayoría legislativa, auguran un negro futuro con el objeto de homogeneizar alturas –hacia arriba– optimizando utilidades en desmedro de la habitabilidad y el espacio verde, excepto el de los dólares…

El PRO impulsa leyes a medida de la especulación inmobiliaria. El macrismo estudia derogar normas que desde 1977 rigen en edificaciones porteñas.

Por Gastón Rodríguez (1). 

En su tercer mandato al frente de la Ciudad de Buenos Aires, el PRO pretende –una vez más– anteponer el interés inmobiliario a las necesidades y derechos de los vecinos. En su afán especulativo, y envalentonado por la creación de la Agencia de Bienes del Estado (ABE), un instrumento formidable para el traspaso de tierras públicas al ámbito privado, el Gobierno porteño promueve ahora la eliminación del Código de Planeamiento Urbano y su remplazo por un proyecto morfológico, es decir, centrado en la apariencia, que implicaría, según especialistas y referentes de las organizaciones vecinales, la multiplicación de torres kilométricas, la pérdida de espacios verdes y el consiguiente daño ambiental, peores condiciones de habitabilidad, un aumento irresponsable de la densidad de la población, mayor concentración de la riqueza y expulsión de los ocupantes originales de los barrios, entre otras consecuencias.

La propuesta, además, se discute de espaldas a la sociedad, sin participación de las comunas, en “foros” cuyos principales oradores son los “desarrolladores urbanos”.

El Código de Planeamiento Urbano es el conjunto de normas que “alcanzan y rigen todos aquellos asuntos relacionados con el uso del suelo, de los edificios, estructuras e instalaciones, la apertura y ensanche de vías públicas, la subdivisión y englobamiento de parcelas, los volúmenes edificables, el tejido urbano, (…) y con el ordenamiento urbanístico del territorio de la Ciudad”, según lo establece la Ley 449/2000.

Fue sancionado en 1977 (si bien desde entonces se le hicieron sucesivas modificaciones), cuando la dictadura se ensañaba, a puro desalojo, con los habitantes de los barrios pobres, instalando conceptos como Factor de Ocupación Total (FOT) y Factor de Ocupación del Suelo (FOS) para regular las construcciones en la ciudad. También estableció zonificaciones con regulaciones específicas: residenciales, industriales, etcétera.

La propuesta oficial del gobierno de Horacio Rodríguez Larreta es eliminar estos criterios y remplazarlos por una tipología de construcción “por volumen”. Respecto de las alturas, la intención es homogeneizarlas. La sospecha extendida entre los vecinos es que el emparejamiento se hará cada vez más cerca del cielo.

“La intención es ir hacia una mayor compactación de lo edificable con lo edificado, vía igualación de alturas y volúmenes de lo construido con lo que se va a construir. Eso significa peores condiciones de habitabilidad para los ocupantes de viviendas o lugares de trabajo, es decir, departamentos y oficinas con poca ventilación y menos iluminación natural”, avisa el arquitecto Osvaldo Guerrica Echeverría, presidente de la Asociación Amigos del Lago de Palermo y asesor en temas de Planeamiento Urbano y Ambiente en la Legislatura. Opina, en todo caso, sobre lo poco que se sabe.

Para imponer su plan, la administración PRO creó uno bautizado “Foro de Desarrollo Urbano” que se reunió en dos oportunidades en el Palacio Lezama (la ex fábrica Canale) y del que participaron los principales desarrolladores como Eduardo Costantini, Eduardo Elsztain (principal accionista y presidente de IRSA), Milagros Brito (titular de Vizora) y Toribio Pablo de Achával, entre otros. El proyecto también se discutió en ámbitos técnicos como el Consejo del Plan Urbano Ambiental (COPUA) y la Sociedad Central de Arquitectos (SCA), pero no llega a los vecinos.

“Para las organizaciones sociales –dice Fabio Oliva, integrante de la Mesa de Trabajo y Consenso de Parque Avellaneda– es muy difícil sumarse a esas reuniones. Esto es lo que tiene de pecado original el proyecto del gobierno. Todos los que trabajamos para una democracia participativa repudiamos esta modalidad”.  

El paradigma Puerto Madero 

El 9 de junio pasado se aprobó –por 42 votos positivos, 16 negativos y dos abstenciones– en la Legislatura porteña la ley que creó la Agencia de Bienes Sociedad del Estado. Desde ese día, el gobierno dispone a voluntad de la compra, venta, alquiler, concesión y canje de unos 2400 inmuebles estatales.

Con la Agencia, que cumple funciones similares a las que tuvieron la Corporación Puerto Madero y la Corporación Buenos Aires Sur, también con formato Sociedad del Estado, los ciudadanos perdieron el derecho a decidir sobre el destino y uso del patrimonio común, tal como lo establece la Constitución de la Ciudad y la Ley Orgánica de Comunas, acentuando la política de privatización y negocios con la tierra pública impulsada por el PRO desde que asumió el gobierno en el año 2007.

“La venta de inmuebles públicos genera su descapitalización y se pierde la posibilidad de disponerlos para fines sociales y ambientales. Entonces, se gobierna para favorecer los negocios inmobiliarios especulativos, lo que provoca la concentración de la tierra en pocas manos, agudizando la crisis de vivienda y expulsando de sus barrios de origen a las personas de menores ingresos”, explica Jonathan Baldiviezo, titular del Observatorio de la Ciudad.

Para Baldiviezo, la planificación que propone el PRO “está monopolizada por intereses económicos”. A través de su organización demandó al gobierno porteño por “violación a la democracia participativa”, exigiendo que “el debate sea meditado, profundo y amplio”. 

“Es verdad que hay que reordenar morfológica y espacialmente la ciudad, pero no estamos de acuerdo con el planteo. Generaron un foro, invitaron a los principales desarrolladores inmobiliarios y lo resolvieron planteando una selva de concreto. Tendrían que facilitar la participación de las comunas a la hora de repensar nuestra ciudad. Sin embargo, todos los resortes constitucionales han sido salteados”, se queja la arquitecta Nidia Marinaro, de PropAMBA.

“En esta nueva aventura del Gobierno de la Ciudad –continúa–, lo que se está buscando es un conglomerado urbano más denso, pero con edificios vacíos, en resumen, lo que se busca es que prolifere el perfil de Puerto Madero”.

Tanto entusiasmo por la expansión del cemento hizo olvidar la cuestión ambiental, un detalle que no es novedoso para la gestión PRO.  

“No hay previsión –dice Guerrica Echeverría– acerca de nuevos espacios verdes. Directamente no dicen de dónde los van a sacar. Sólo hay una mención al Plan Buenos Aires Verde, una sanata sin pies ni cabeza”. Para el especialista, la última propuesta del PRO no tiene criterios ambientales, por la simple razón de que no fueron tomados en cuenta en la elaboración de las nuevas normas. Tampoco hay, explica, criterios especiales para áreas inundables, a pesar de la mala experiencia en el tema.

 

Shopping en Caballito, la idea fija

Entre las obras previstas por el PRO para seguir avanzando en su plan de favorecer los intereses inmobiliarios se encuentra el polémico proyecto de ley (enviado por quinta vez a la Legislatura) que pretende rezonificar un predio en el barrio de Caballito, para que la empresa IRSA construya uno de los centros comerciales más grandes de Sudamérica.

El proyecto, que nunca contó con los votos necesarios en 2008, 2011, 2013 y 2014, es rechazado por agrupaciones de vecinos que temen por el impacto ambiental que causará el shopping, y también por entidades de comerciantes. Desde la Ciudad sostienen que se mejorará la seguridad y el entorno, además de la generación de empleo “genuino y sostenible”.

 

Tres casos paradigmáticos y polémicos 

Tiro Federal: En junio pasado, la Legislatura porteña aprobó la ley que autorizó la expropiación de 13 de las 16 hectáreas del Tiro Federal, la tradicional institución ubicada en el barrio de Núñez, pese al rechazo de los socios, vecinos y organizaciones de arquitectos y urbanistas, para construir el Parque de la Innovación, con oficinas, edificios educativos, y liberar parte del predio para un desarrollo inmobiliario privado. Se trata de un pulmón verde que evita inundaciones porque absorbe la lluvia, además de ser Monumento Histórico Nacional.

Villa Olímpica: En septiembre, se aprobó la creación del distrito “Villa Olímpica” en Lugano, donde se construirán las residencias que alojarán a los competidores de los Juegos Olímpicos de la Juventud 2018, y que luego serán otorgadas como viviendas sociales. La propuesta contempla enajenar terrenos para el desarrollo urbano y que los fondos obtenidos permitan financiar mejoras en la Comuna 8 y la urbanización de la Villa 20. En cuanto espacio público, el Parque de la Ciudad se vería reducido a la mitad. 

Autódromo Municipal: En octubre, la Legislatura aprobó el polémico proyecto para que el Autódromo Oscar y Juan Gálvez, emplazado en Villa Riachuelo, pase a formar parte de un fideicomiso que articulará el sector público con la inversión de desarrolladores privados. La idea es crear un polo que reunirá a terminales automotrices, concesionarias, locales de gastronomía y un museo del automóvil. También se estima la permanencia de los establecimientos escolares, la instalación de academias de automovilismo y espacios verdes.

 

 

(1) Nota publicada en “Tiempo Argentino” el lunes 14 de noviembre de 2016

en la edición 2091. Fotografía de Dani Baca.